금리 인상에 '이자 부담'↑..부동산 시장 더 얼어붙나?

[앵커] 전국의 아파트값이 10년만의 가장 큰 폭으로 떨어졌습니다. 또 어제 다시 금리가 오르면서 대출자가 추가 부담해야 하는 이자 규모가 연간 27조 원이 넘는다고 합니다. 전문가와 얘기 나눠보겠습니다. 김인만 부동산경제연구소장 나와 있습니다. 어서 오세요. [김인만] 안녕하세요. [앵커] 안녕하십니까. 어서 오십시오. 이 금리 인상이 집값에 그리고 부동산 시장에 어느 정도 영향을 줄 것이라고 보십니까? [김인만] 최근 주택시장 분위기가 굉장히 침체되고 있고요. 거래 절벽 현상이 심화되고 있는데 그 결정적인 트리거라면 금리 인상을 꼽을 수 있습니다. 대출이자 부담이 너무 늘어나니까요. 대출받기 굉장히 힘들다라는 하소연을 많이 하고 있고 그 내면에는 물론 과거에도 고금리 시절이 있었죠. 노무현 정부 시절에도. 더 높았고 그때는 집값이 올랐는데 지금은 왜 다르냐 하면 상황이 좀 다릅니다. 어떤 상황이 다르냐 하면 저금리 유동성의 힘이 굉장히 컸어요, 최근의 상승의 원동력인데 이번 금리 인상은 저금리 유동성을 제거한다는 그런 의미가 있고요. [앵커] 저금리 유동성이 뭔지 조금 설명해 주십시오. [김인만] 금리가 낮으면 아무래도 우리 2008년도 글로벌 금융위기 이후에 전 세계적으로 경기 부양을 위해서 돈을 굉장히 많이 풀었습니다. 돈을 풀게 되면 결국에는 그 돈이 흘러서 주식시장이라든지 부동산 시장으로 많이 유입되는데 경기가 빨리 살지 않다 보니까 저금리 기조를 10년 이상 지속하게 되면서 주식, 부동산 시장이 과도하게 오버슈팅된 부분이 있고요. 결국 7년, 8년 연속 상승에 대한 과도한 피로감이 누적된 상태에서 작년에 또 패닉바잉 현상이 굉장히 심했죠. 그래서 사람들이 더 이상 오르기 힘들 거라는 기대감이 꺾인 상황에서 금리인상이 되니까 드디어 꺾이는 것이 아닌가라는 불안감이 커지고요. 더 문제는 한국은행에서 이번 금리인상이 마지막이 아니다. 앞으로 올해 두 번 남은 금통위에서도 더 올릴 수가 있고 내년 상황은 모르겠다라고 하니까 불확실성까지 겹치게 되면서 투자 심리는 더 위축되고요. 당분간은 이런 거래 절벽 현상은 더 지속될 것 같습니다. [앵커] 여기에다가 수도권 집값이 특히 많이 떨어졌잖아요. 1기 신도시 지연 논란 영향도 있는 건가요? [김인만] 아무래도 큰 영향을 준 것 같습니다. 이번 매매가격 변동률의 이번 주 통계를 보면 0.18% 수도권 지역이 떨어졌거든요. 지난주만 하더라도 0.06, 0.05 이 정도 수준을 계속 유지하다가 갑자기 3배 정도 많이 떨어졌다는 얘기는 결국 8.16 공급대책 1기 신도시에 대한 기대감이 굉장히 컸습니다. 대통령 공약 내용이었고요. 드디어 시작하는 것 아니냐, 첫 공급 대책에서 뭔가 구체적인 안이 나오지 않을까라고 했는데 대책 보도 자료 보면 딱 두 줄 들어갔습니다. 2024년에 계획 추진하겠다 정도만 들어갔기 때문에 결국에는 안 되는 것 아니냐라는 실망 매물들이 쏟아지면서 수도권, 특히 1기 신도시 분당, 일산, 평촌 이런 지역들 위주로 하락폭이 컸습니다. [앵커] 집값이 떨어진다고 하면 집주인들 입장에서는 아무래도 기분이 좋지가 않고 집을 사려고 하는 분들 입장에서는 집을 사려는 고민이 시작되는 것인데 시장을 계속 보신 전문니까 지금 서울과 수도권의 아파트값이 조금 더 떨어져야 적정한 겁니까? 아니면 지금 정도가 좋습니까? 아니면 더 올라야 되는 겁니까? [김인만] 이게 보는 관점에 따라서 굉장히 다른데요. 여기서 더 올라야 된다는 건 저는 동의할 수 없고요. 지금이 적정하냐 안 적정하냐는 의견이 굉장히 분분한데 저는 지금이 하락의 마지막이다. 집값이 떨어졌으니까 사야 된다는 의견에는 동의하지 않습니다. 우리가 하락할 때는 징조가 있거든요. 집값이 많이 올랐을 때도 우리 고점에서 패닉바잉 현상이 생겼듯이 한 2배, 3배 정도 올랐잖아요. 수도권 집값이 굉장히 많이 올랐는데 떨어질 때는 과거 사례를 보면 고점 대비 30% 정도, 한 3년에 걸쳐서 이렇게 조정이 되거든요. 그런데 지금 보면 거래는 절벽이지만 일부 지역에 따라 편차는 있지만 5%~10% 정도 조정 양상을 보이고 있어서 하락폭이 크지 않다라는 점이 중요하고요. 하락을 하게 되면 정부에서 규제를 풀어주는데 지금 풀어주는 지역들이 지방이지 수도권 지역들은 하나도 풀어줄 생각이 없고 제가 어제 국토부 차관 간담회도 갔다 왔는데 당분간 풀어줄 계획이 없다, 모니터링만 하겠다는 의지가 있기 때문에 규제가 안 풀린다면 결국 집값 하락이라고 정부는 인정하지 않고 있습니다. 또 하나는 패닉바잉도 있지만 패닉셀링 현상이 나와야 되거든요. 투매를 한 다음에 바닥을 찍고 올라가게 되는데 지금 종합적으로 본다면 이런 현상들이 하나도 발생하지 않고 있기 때문에 저는 침체 진입기지 침체기 중심기라고 보지 않습니다. [앵커] 그런데 지금 서울 지역 같은 경우에는 강남 3구는 그래도 버틴다 이런 얘기도 있었는데 강남 3구도 다 떨어지고 있다면서요? [김인만] 강남 3구도 하락으로 전환이 됐습니다. 에그프라이 이론이라고 중심지는 온기가 남아 있다. 저수지 물이 가물어도 중심지에 물이 남아 있다고 하는데 가뭄이 계속 지속이 되면 중심지도 다 말라버리거든요. 이제 강남까지 꺾였다는 얘기는 지방이나 외곽 지역들은 더 꺾였고요. 강남 중에서도 신규 새 아파트가 많은 서초구도 하락으로 전환됐기 때문에 저는 당분간은 이런 하락기조가 더 이어질 것 같습니다. [앵커] 소장님, 이게 참 어려운 질문이기는 하지만 여러 예측, 관측 중의 하나로 저희가 드릴 테니까 그러면 이제 시작인 하락기가 언제쯤까지 계속될 것으로 보시는지, 하락의 폭은 어느 정도까지 갈 것으로 보시는지. [김인만] 이게 시간이 필요할 것 같습니다. 우리가 과거 사례를 들여다보자면 노무현 정부 시절에 2007년도, 2008년도 사실은 꺾였거든요. 버블 세 번으로 집값이 꺾였는데 외곽 지역들, 동탄이라든지 송도 지역들이 먼저 시장에서 많이 조정이 됐고요. 서울은 2010년에서 2012년 정도. 한 3년 지나서 본격적인 조정장에 들어왔기 때문에 과거 사례와 비슷하게 흘러간다면 저는 지금 시작이 된다면 한 2024년, 2025년 정도부터 서울은 본격적인 조정에 들어갈 것 같고요. 한 2, 3년 정도 3기 신도시 입주 물량이 나올 때 그때가 아마 바닥이 정점을 찍지 않을까 예상을 합니다. [앵커] 요즘에 부동산이 워낙 거래 절벽이다, 아주 얼어붙었다 이러는데 청약시장도 그런가요? [김인만] 청약시장도 어렵습니다. 청약시장은 무주택자들한테 문이 열려 있고요. 다주택자들은 청약을 못하니까 실수요자들은 왜 안 사는 거야라고 많은 분들이 의아해하는데요. 제가 질문 하나 드리면 우리 앵커님도 집값 안 오르는 집을 집을 사고 싶을까요? [앵커] 그렇지는 않겠죠, 올라야죠. [김인만] 실수요자들도 폭등은 아니지만 떨어지지 않고 어느 정도 올라가는 집을 내집마련을 하고 싶은데 지금까지 기다렸는데 지금 분위기가 잘못하면 떨어질 수도 있겠는데라는 불안감이 있기 때문에 청약을 하려던, 계획을 하려던 실수요자들도 요즘 다 주춤하면서 관망을 하고 있고요. 최근에 제가 그런 질문을 굉장히 많이 받거든요. 작년까지는 굉장히 사고 싶어서 무조건 청약하려고 했는데 지금은 분위기가 이러니까 왠지 청약하고 싶지 않다, 내가 잘못된 거냐, 이런 질문을 많이 하시는데 그런 분들이 잘못된 게 아니라 이건 지극히 정상적인 심리입니다. [앵커] 그러면 어떻게 해야 됩니까? 아까 말씀대로라면 2024년, 2025년 그때부터 서울은 본격적인 조정이라고 하는데 집을 사야 되겠다고 생각을 했었던 사람 입장에서는 그전에 좀 사는 게 맞는 겁니까? 아니면 그때까지 기다려야 되는 겁니까? [김인만] 우리가 판단을 해야 될 부분이 있는데요. 필요하신 분들, 자금이 있는 분들이라면 저는 그냥 하시라고 합니다. 왜냐하면 기다렸다가 저점에 딱 매수하면 가장 베스트, 가장 좋은 타이밍인데요. 그게 굉장히 어렵습니다. 떨어질 때는 더 무섭거든요. 그러면 이게 10억짜리 아파트가 7억까지 떨어질지 6억까지 떨어질지 모르기 때문에 결국에는 타이밍을 놓치고 다음 상승기에도 내 집 마련 못하기 때문에 필요하신 분들, 학군이라든지 교육, 여러 가지 부모 봉양 이런 이유 때문에 필요하신 분들이라면 자금 범위 내에서 내집마련 한 다음에 좀 차분하게 실거주하시는 게 좋고요. 다만 작년처럼 패닉바잉, 능력이 안 되고 굉장한 불안감 때문에 무리해서 대출 많이 받아서 내 집 마련하려는 분들은 저는 좀 말리고 싶습니다. [앵커] 끝으로 간략하게 거래절벽이 계속되고 있잖아요. 이렇게 계속돼도 되는 건가요? 부작용이 있을 것 같은데. [김인만] 거래절벽 현상은 굉장히 바람직하지 않고요. 떨어지더라도 거래량이 뒷받침이 되면서 떨어지는 게 정상이기 때문에 이런 거래 절벽 현상이 저는 아주 오래가지는 않을 것 같고요. 적어도 금리인상의 시그널이 멈췄을 때 어느 정도 한 3% 정도 기준금리가 올라간다면 한국은행이나 미국에서 더 이상은 당분간 안 올릴 거야라는 시그널이 나온다면 실수요자들도 움직이면서 거래가 좀 늘어날 것 같습니다. [앵커] 내년 정도 되어야겠네요. [김인만] 아무래도 내년은 돼야 될 것 같습니다. [앵커] 끝이라고 하셨는데 제가 궁금한 게 있어서 하나만 더 여쭤보겠습니다. 지금 어쨌건 새 정부에서는 또 오세훈 서울시장에서는 과감하게 규제 풀어서 재개발, 재건축하게 하겠다는 것이지 않습니까? 이런 공급 정책이 서울의 아파트값에 어느 정도 언제까지 어떻게 영향을 미칠 것으로 보시는지 그걸 좀 듣고 싶습니다. [김인만] 이게 기대감이 살아 있을 때는 사실 이번 8.16 공급대책에서도 규제 완화를 해 주겠다는 시그널은 줬거든요. 구체적인 시기는 명시하지 않았는데 이 시그널만으로도 아마 작년 같았으면 난리가 났을 텐데 지금은 그렇지가 않거든요. 기대감이 상당히 꺾인 상태이기 때문에 구체적으로 어떤 호재가 생기는 지역들이야 국지적으로 반응을 하겠지만 서울 전체적으로 본다면 정비 사업은 보통 10~15년 정도 장기 프로젝트이기 때문에 이제 규제를 풀어준다고 해서 입주까지는 15년 이상 걸릴 수 있기 때문에 시장에서는 저는 전체적으로 불안해지지는 않을 것 같습니다.