민간에 공공만큼 혜택..용산·세운 '용적률 1500%' 특별법 나올까

윤석열 정부가 첫 주택 공급 로드맵인 '250만호+α'의 발표를 하루 앞둔 가운데 핵심인 '민간 제안 도심복합사업'의 윤곽이 나올 예정이다. 특히 사업추진 근거가 되는 '도심 복합개발특례법'의 방향성이 제시될 전망이다. 8일 국토교통부에 따르면 9일 발표가 유력한 주택공급 로드맵에 도심복합개발특례법이 담긴다. 국토부 관계자는 "구체적으로는 아니더라도 윤곽이 (이번 로드맵에) 들어가면 스케줄에 맞춰 발의할 예정이다"고 언급했다. 앞서 원희룡 장관은 민간주도로 도심주택을 신속하게 공급하는 신(新)사업모델인 '민간 제안 도심복합사업'을 윤 대통령에 보고했다. 민간 제안 도심복합사업은 문재인 정부의 공공주도 도심 복합사업인 2·4 대책을 대체하는 윤석열 정부의 대책이다. 도심복합개발사업의 주체를 민간으로 전환하고 공공에만 부여하던 인센티브를 민간에 부여한다. '도심복합개발특례법'은 복합개발지구를 지정하고 해당 지구 내에서 별도의 규제특례를 적용하는 법안으로 해당 사업을 뒷받침한다. 당시 김수상 국토부 주택토지실장은 이헌승 국민의힘 의원이 대표발의한 '도심 복합개발 추진을 위한 특례법안'을 특례법 제정에 참고할 것이라고 언급한 바 있다. 현재 국토부가 공개한 인센티브는 크게 두 가지다. 토지주가 따로 조합을 설립하지 않고도 도심 재개발이 가능해지며 주거·문화·산업시설 등을 복합 개발할 수 있도록 건축 규제를 완화한다. 국토부는 구체적인 방안을 마련하기 위해 이헌승 의원 발의안의 제3장 '복합개발혁신지구에 대한 규제특례'를 검토 중이다. 예컨대 3장 제18조에는 학교용지 확보 등에 관한 특례법에 대한 특례가 명시됐다. 기존 법에서는 300세대 규모 이상의 개발사업을 시행하는 자는 개발사업을 시행하기 위해 수립하는 계획에 학교용지의 조성·개발에 관한 사항을 포함해야 한다. 특례법이 적용되면 교육감의 의견에 따라 학교용지 개발·확보가 면제돼 운동장이 없는 학교가 가능해진다. 학교 건물 위에 체육관을 복합 개발해 올리는 방식도 고려할 수 있다. 현재 관계부처와 협의를 진행 중인 것으로 알려졌다. 또 3장 제24조의 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 관한 특례도 있다. 국토계획법 78조에서 △주거 500% △상업 1500% △공업 400% △녹지 100% 이하로 규정한 용도별 용적률 대신 복합개발혁신지구의 지구계획을 따르도록 한다. 이는 서울시가 발표한 '2040 서울도시기본계획'(서울플랜)과도 관계가 있다. 시는 용도 외의 높이, 용적률 완화와 학교조성 등 관련 법의 특례를 인정하는 '비욘드 조닝'(Beyond zoning)'을 추진하고 있다. 오세훈 시장도 각종 규제를 면제하고 지자체장에 실질적인 권한을 주는 특례법의 필요성을 꾸준히 주장해왔다. 실제로 국토부에 의하면 특례법을 제정하는 과정에 서울시가 참여한 것으로 파악됐다. 이에 따라 법안이 완성되면 용산 정비창, 종로 세운지구 등에서 용적률 1500%를 넘는 초고층 복합개발도 현실화될 수 있다. 다만 현재로서는 법안 발의를 위해 당정협의가 필요한 상황이다. 대표발의한 이헌승 국토교통위원장이 국방위원장으로 선출됨에 따라 교통정리를 해야 한다. 국회 관계자는 "위원장이 바뀐 지 얼마 되지 않아 재발의에 대한 논의를 하지 못한 상황이다"라며 "어느 의원이 발의할지는 아직 정해지지 않았다"고 답했다.