HUG 규정에..공공지원민간임대 1만가구 발묶였다

청년과 신혼부부 등 주거 취약 계층을 대상으로 공급하는 ‘공공지원민간임대(옛 뉴스테이)’ 약 1만 가구가 경직된 심사·인가 과정에 묶여 첫 삽조차 뜨지 못하고 있다. 공공지원민간임대는 당첨만 되면 최장 10년간 시세의 70~85% 수준의 임대료만 내고 거주할 수 있어 인기가 높은 주택 유형으로 한때 서울 및 수도권에 연간 5500가구씩 공급돼왔다. 19일 관련 업계에 따르면 2019~2020년 민간 제안(공모형)을 통해 추진된 총 17건의 공공지원민간임대주택 사업 가운데 양주옥정A5·양산사송B8을 제외한 15건이 아직까지 착공도 못하고 있다. 해당 기간 이들 사업으로 예정됐던 공급 물량이 1만 2612가구였는데 이 중 85.5%인 1만 788가구가 기금 심사 등 착공 전 단계에 머물고 있는 것이다. 사업 진행이 부진한 이유로는 주택도시보증공사(HUG)가 엄격하게 지키는 ‘내부수익률(IRR) 3%’ 요건이 꼽힌다. 공공지원민간임대는 HUG가 운영하는 리츠(REITs)에서 출자한 개별 리츠를 기반으로 지어지고 임대·운영된다. 문제는 HUG에서 기금 내부수익률을 산정할 때 최근 2~3년간 크게 오른 주택 가격 및 건설 원자재 가격을 제대로 반영하지 않고 심사를 진행하면서 기준을 맞추기가 어려워졌다는 것이다. 복수의 제보에 따르면 HUG는 사업지의 수입(준공 시 추정 주택 가격)을 사업자 공모 시점인 25~36개월 이전에 실시한 한국부동산원의 감정평가액으로 판단한다. 그러나 수익률을 결정하는 원가(공사비 등)는 착공을 앞둔 현시점에 맞춰 확정된다. 주요 건설 원자재 가격이 올 들어 20~30% 이상 오른 탓에 양(+)의 수익률이 확보되기 어렵다. 결국 일부 사업지는 음(-)의 수익률까지 나오는 상황에 맞닥뜨렸고 기금 상정을 미루거나 아예 포기하는 곳도 나오며 사업이 올스톱됐다. 업계에서는 HUG가 기금 출자 심사 시 변화된 상황에 맞춰 유연하게 대응한다면 ‘서류 속 숫자’에 불과한 내부수익률이 3%를 뛰어넘을 것이라고 지적한다. 단기간에 폭등한 시세를 일부라도 반영할 수 있도록 한국부동산원으로부터 사업지 수익을 재감정 받는다면 내부수익률은 자연히 높아지기 때문이다. A 사 관계자는 “사업지 인근 민간 분양 아파트 시세가 전용 84㎡ 기준 7억 원인데 2년여 전에 받은 감정평가는 같은 평형이 3억 6000만 원”이라며 “감평액 현실화만 해준다면 수익률 문제는 해결될 것”이라고 말했다.

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