'1억8000만원'..새 임대차법 시행 2년, 서울 아파트 전셋값 이만큼 올랐다

2020년 7월 31일 계약갱신청구권과 전월세 상한제 등 임대차2법이 시행된 이후 2년 동안 서울 아파트 전셋값이 1억7866만원 오른 것으로 나타났다. '임차인 보호'라는 취지가 무색하게 임차인의 주거비 부담이 되레 가중되고 있다. 또 전세의 2중, 3중 가격이 속출하고 '전세의 월세화' 현상이 가속화하는 부작용도 발생했다. 1일 KB국민은행 통계 자료에 따르면 2년 동안 서울 아파트 평균 전셋값은 4억9922만원에서 6억7788만원으로 1억7866만원(35.79%) 뛰었다. 전국적으로는 2억5554만원에서 3억4151만원으로 8596만원(33.64%) 올랐다. 일례로 서울 강남구 청담아이파크 전용 110㎡는 최근 직전 전세가보다 4억원 이상 오른 19억원에 전세계약이 이뤄졌다. 지난달 같은 전용 110㎡의 전세 갱신 계약이 13억6500만원에 이뤄진 것과 비교하면 차격차이가 5억원 이상 벌어졌다. 강남구 도곡동의 대림아크로빌 전용 172㎡은 신규 전세계약의 경우 24억원에 체결된데 비해 갱신 계약은 15억원대에 형성됐다. 양천구의 목동트윈빌도 전용 112㎡의 신규 전세 계약은 최근 13억원을 기록하며 신고가를 경신했는데, 갱신 계약은 7억원대에 이뤄졌다. 같은 단지 내에서도 계약 건마다 전세 보증금 상승률은 천차만별로 나타났다. 계약갱신청구권을 사용해 보증금을 5% 이내로 올린 거래뿐 아니라 중간 절충가, 시세 가격 등 3중 가격이 형성된 사례를 어렵지 않게 볼 수 있다. 임대차3법에 따른 계약 갱신으로 기존 보증금에서 5%만 오른 거래가 있는 반면, 신규 계약된 전세 물건의 경우 적게는 50%에서 많게는 2배까지 올랐기 때문이다. 강남구 역삼동의 S 공인중개업소 관계자는 "같은 주택형인데 갱신된 전세 가격이랑 반전세 보증금이 비슷한 경우도 많다. 기존 전세가에 매월 월세 100만원을 더 내고 들어가는 것과 같다"면서 "신규로 세를 구하려는 세입자 중에는 오른 전셋값을 감당하지 못해 싼 전세를 찾아 다른 지역으로 이전하려는 이들이 상당하다"고 말했다. 전셋값 급등은 월세화를 불러왔다. 국토교통부가 집계한 올해 상반기 전국 주택 전월세 거래에서 월세 비율은 51.6%로, 관련 통계 집계가 시작된 2011년 이후 처음으로 절반을 넘었다. 작년 같은 기간과 비교해 9.6%포인트 오른 수치다. 개정된 임대차법이 시행되기 이전인 2018~2020년 상반기까지만 해도 40% 안팎으로 안정적이었던 월세 비율은 2021년 상반기 42%, 하반기 45.1%로 점차 올랐고 결국 올 상반기 들어서는 51.6%로 절반 이상을 차지했다. 서울 내 전세 거래만 놓고 보면, 지난 1월 1만1521건에 달했던 서울 전세거래(서울시 부동산정보광장 자료 참조)는 지난달 8441건으로 26% 줄었다. 이달 역시 이날까지 등록된 전세 거래가 6896건으로 전달보다 더 줄었다. 전세 가격이 순간 급등한 상황에서 거래가 얼어붙자 집주인과 세입자 모두 어려움을 호소하고 있다. 최근 서울 마포구의 한 대형 아파트 단지에 전세를 내놓은 A씨는 "주변에 오른 시세대로 새 전세 세입자를 구하려 하는데 쉽지 않다. 가격을 내리자니 고금리 탓에 내 형편도 빠듯한 상황"이라고 말했다. 어려운 사정은 세입자도 마찬가지다. 최근 전세 계약 갱신을 거부당해 서울 마포구에서 새 전셋집을 알아보고 있는 B씨는 "아이 집 탓에 최대한 가까운 집을 알아보려 하는데, 비슷한 조건의 아파트는 전세 가격이 2억원 이상 올랐다"면서 "높은 금리 탓에 전세를 크기를 줄이거나 다른 지역으로 가야 하는데, 쉽지 않은 상황"이라고 호소했다. 전문가들은 "2년 전에 비해 전셋값이 급등하면서 높아진 보증금을 월세로 돌리는 '전세의 월세화' 속도가 가파르게 진행된 결과"라고 설명한다. 최근 금리 인상 등으로 월세 이자율보다 시중은행 대출 이자가 높아지면서 월세 전환 수요가 증가한 것도 원인으로 꼽힌다. 부동산R114 여경희 수석연구원은 "임대차2법이 세입자 보호라는 좋은 취지에도 불구하고 사전 준비 없이 급하게 시행되면서 전셋값 급등과 전세의 월세 전환 가속화 등으로 오히려 세입자의 부담을 키웠다"며 "주택시장 전체적으로 월세화 속도가 가파르다"고 말했다. 다만, 전문가들은 당초 임대차2법 시행으로 집주인이 계약갱신청구권 소진 물건에 대해 4년치 인상분을 한꺼번에 올려 전셋값이 급등할 것이라는 '8월 전세 대란'은 없을 것으로 보고 있다. 최근 전월세 시장에 임차인을 찾는 물건이 늘고 있지만 2년 전보다 전셋값이 급등한데다 전세자금대출 금리가 크게 뛰면서 주거지나 주택형 상향을 희망하는 이주 수요가 급감했기 때문이다. 그러나 임대차2법 시행 이후 세입자의 월세 부담이 커졌고, 오른 전셋값을 감당하지 못해 싼 전세를 찾아 다른 지역으로 이전하는 '전세 난민'은 늘어나는 분위기다. 여기에 임대차2법 시행으로 임차인과 임대인 간의 갈등은 심화하는 모습이다. 올 상반기(1~6월) 대한법률구조공단 주택임대차 분쟁조정위원회에 접수된 '임대차 계약 갱신·종료' 관련 분쟁은 132건으로 임대차 2법 시행 전인 2019년 36건과 비교해 3.7배 증가했다. 한편, 임대차법의 부작용을 해소하기 위해 국토부와 법무부는 지난달 27일 '주택임대차 제도개선 TF'를 구성해 주택임대차 제도개선안 마련을 시작했다. 양 부처는 "전문기관 연구용역과 전문가 의견수렴 등을 바탕으로 시장 혼선을 최소화하면서도 임대인과 임차인의 권리는 충분히 보호할 수 있는 합리적인 개선안을 제시하겠다"고 밝혔다. 그러나 여소야대로 짜인 국회 문턱을 넘어야 해 시행 여부는 알 수 없는 상황이다.