아파트-상가 재건축, 같이 갈까 따로 갈까

재건축에 투자할 때 단지 내 상가가 많은 아파트는 멀리하는 경향이 있습니다. 상가 소유자는 재건축 하는 동안 수익을 내지 못하는 데다 해당 아파트에 거주하지 않는 사람이 많아 재건축에 반대하는 경우가 더러 있거든요. 일부 단지들이 '따로 재건축'에 나서는 이유이기도 한데요. 그럼에도 주택에 비해 상대적으로 가격·규제의 문턱이 낮아 이른바 '썩상'(썩은 상가·오래된 재건축 단지 내 상가를 뜻하는 은어) 투자가 꾸준히 관심을 받고 있습니다. 상가 있는 아파트, 재건축 잘 될까요? 통상 아파트와 단지내 상가는 하나의 정비구역으로 지정되기 때문에 '통합 재건축'을 하는 게 일반적인데요. 상가 소유자의 경우 상가 종전자산 평가가 주택에 비해 낮게 잡히고, 재건축 사업이 진행되는 동안 상가를 운영할 수 없어 개발에 반대하는 경우가 많습니다. 재건축에 동의했다가도 영업 중단에 따른 피해 보상 수준을 주택 소유자들이 받아들이지 못해 갈등을 겪다가 다시 발을 빼기도 하고요. 이렇게 되면 결국 재건축 동의 비율이 낮아져 재건축 추진이 어려워집니다. '도시 및 주거환경정비법' 제35조에 따르면 조합설립인가를 받으려면 토지 등 소유자의 3/4 이상 및 토지 면적의 1/2 이상 등에 해당하는 소유자의 동의가 필요하거든요. '상가 쪼개기'가 진행된 경우라면 재건축 추진이 더 어렵습니다. 도시정비법상 상가는 감정평가에 따라 아파트를 받을 수도 신축 상가를 받을 수도 있는데요. 분양권을 노리고 '쪼개기'(지분 나눠 매매) 투자를 하는거죠. 이에 상가동의 호실보다 소유주가 더 많은 경우가 비일비재합니다. '단군이래 최대 재건축'으로 관심이 높은 강동구 둔촌주공의 경우도 상가 지분 쪼개기로 골머리를 앓았습니다. 업계에 따르면 둔촌주공 단지 내 상가는 총 309실이지만 상가 지분권자가 약 530명에 달합니다. 투자자들이 지분을 사들인 뒤 일부는 웃돈을 붙여 재매각하는 식으로 거래가 이뤄진 거죠. 그러다보니 한 사람이 소유한 지분 면적이 4㎡가 채 안 되는 사례도 있는데요. 물론 모든 지분권자가 각자 한 개의 신축 상가를 분양받을 순 없습니다. 도정법상 '소유권과 지상권이 여러 명의 공유에 속하면 그 여러명을 대표하는 1명을 재건축 조합원으로 본다'고 규정돼 있거든요. 하지만 신축된 상가를 지분별로 나눠가진 뒤 공간을 분리해 임대할 순 있습니다. 이에 상가 소유주들이 '무상지분율'(현재 소유 지분에 견줘 각 조합원이 추가 분담금을 내지 않고 얻을 수 있는 지분의 크기)을 높여 분양받을 점포의 크기를 넓히는 작업을 추진하면서 재건축 사업의 발목을 잡고 있는데요. 이같은 갈등 탓에 주택과 상가의 재건축을 '따로' 진행하는 단지도 나옵니다. 상가 재건축을 단독으로 진행하면 주택 소유주와의 이해관계 불일치에 따른 사업 리스크를 해소할 수 있고요. 도정법이 아닌 건축법을 따르게 되면서 조합원 동의율 규정만 넘기면 인허가 절차도 간편해집니다. 실제로 한강변 초고층(56층) 아파트인 '래미안첼리투스'의 경우 상가를 분리하고 일대일 재건축을 진행하면서 사업 속도를 높이고 고급화 이미지를 살렸다는 평가를 받기도 합니다.

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