"가격 좀 싸졌네"하고 아무 집이나 덜컥 샀다간 낭패

전문가 6명이 조언하는 부동산시장 조정기 투자전략 원본보기 부동산 시장이 심상치 않다. 그동안 가격 급등에 대한 피로감으로 연초부터 주춤했던 서울 등 주요 지역 아파트 가격이 새 정부 출범 이후 좀 오르나 싶더니, 인플레이션과 대출금리 인상 우려 등으로 다시 밀리는 분위기다. 한국부동산원에 따르면 올 상반기 전국 아파트값은 0.11% 하락했고, 서울(-0.19%)과 수도권(-0.4%) 등 주요 지역 역시 부진한 모습을 보였다. 작년 같은 기간 전국 아파트값이 6.65% 올랐던 것에 비하면 상황이 급반전했음을 알 수 있다. 문제는 가격이 조금씩 밀리는 현 상황에서 대출금리 급등이라는 악재가 더해지며 시장이 본격적인 하락 국면으로 돌아서는가 하는 점이다. 매일경제는 수많은 변수가 쏟아지며 한 치 앞을 보기 힘든 투자자들을 위해 6명의 부동산 전문가에게 시장 전망과 함께 어떤 투자전략을 가져가야 할지 물어봤다. ◆ 무주택자 '청약', 1주택자 '갈아타기' 기회 금리 인상으로 대출 부담은 늘고, 시장은 아직 본격적인 하락을 예상하기 힘든 시기에 실수요자와 투자자들은 어떤 전략을 짜야 할까. 전문가들은 일단 무주택자들은 가격이 좀 싸졌다고 아무 집이나 사지 말고, 핵심 지역의 청약에 집중해야 한다고 강조한다. 고종완 한국자산관리연구원장은 시장 혼란기일수록 선택과 집중을 해야 한다고 충고한다. 그는 "분양가격이 저렴한 공공분양에 집중하고, 금리 인상으로 내년 하반기께에는 이자를 못 갚은 주택 경공매 물량이 나올 수 있으니 이에 대한 준비를 해야 한다"고 밝혔다. 이승철 유안타증권 수석 부동산컨설턴트는 "눈여겨보고 있는 지역의 전세가율이 높아지면 투자하는 것도 방법"이라고 설명했다. 이승훈 리얼비전경제연구소장은 "핵심 지역 주택은 빨리 구입하고, 비핵심 지역이나 공급 초과 지역은 6개월~1년 정도 추이를 지켜보며 움직여도 좋을 것"이라고 말했다. 1주택자에 대해서는 추가 구입으로 다주택자가 되는 것은 다주택자 규제 완화가 안 된 상황에서 시기상조지만, 상급지로 갈아타는 것은 대부분 추천하는 분위기다. 고준석 제이에듀투자자문 대표는 "양도세 비과세 요건(실거주 2년)을 갖춘 1주택자라면 지금과 같은 조정기에 미래가치가 높은 상급지로 갈아탈 만하다"고 말했다. 가격이 상승하거나 하락하면 오히려 심리상 움직이기 힘든 만큼 지금처럼 시장가격이 약보합을 보일 때 움직일 만하다는 뜻이다. 임병철 부동산R114 리서치팀장은 "금리 인상기에는 기본적으로 과도한 대출을 통한 투자는 금물"이라면서도 "이사를 원하는 지역의 급매물을 주기적으로 점검할 필요가 있다"고 말했다. 전문가들은 다주택자에 대해서는 향후 세금 부담 등을 감안해 하급지 주택부터 매도할 것을 권했다. 이승철 컨설턴트는 추가적인 투자를 원한다면 금리 인상기라 이자 부담이 있기는 하지만 서울 문래동 등 저평가 지역의 '꼬마빌딩'들에 관심을 가져보는 것도 괜찮은 방법이라고 추천했다. ◆ 서울 강남·한강변 관심, 대구 등은 지켜봐야 원본보기 하반기 투자 유망 지역에 대해 시장 전문가들은 혼란기일수록 소위 '잘나가는 지역'에 집중하라고 주문했다. 이승훈 소장은 "서울 강남권과 한강변 등 핵심 지역, 1기 신도시 및 수도권 재개발·재건축 지역이 유망하고, 개발 호재가 없는 구축 아파트는 피해야 한다"고 말했다. 이승철 컨설턴트는 "노원구 상계동은 최근 하락하긴 했지만 젊은 세대들의 관심이 꾸준한 곳이며 전세 수요도 여전하다. 창동 역세권 개발 등 개발 호재 등을 감안하면 서민들이 관심을 가질 만하다"고 설명했다. 임병철 팀장은 "최근 수년간 수도권광역급행철도 (GTX) 이슈와 '2030 영끌' 수요가 몰려 급등했던 지역들은 투자에 유의해야 한다. GTX는 일부 노선을 제외하고 개통까지는 오랜 시간이 걸리고, 젊은 층 수요가 몰린 곳들은 대출 부담으로 인해 급매물이 나올 수 있다"고 말했다. 고종완 원장은 "그동안 풍선효과로 올랐던 김포, 화성 등 수도권 외곽 지역들은 주의할 필요가 있다. 정부 규제 완화 이슈가 있는 강남·용산 등 한강변 재건축 지역이 가장 매력적이고, 공공재개발 지역이나 사업성 등을 고려해 분당 시범단지 등 1기 신도시 통합 재건축 지역 등에 투자해야 한다"고 조언했다. 최근 가격 하락률이 큰 대구나 세종 아파트는 주택 수요에 비해 공급이 많은 상황이라 가격 하락이 지속될 수 있어 섣부른 추격 매수는 삼가야 한다는 의견이 많았다. ◆ 주목할 최대 변수는 '금리 인상' 하반기 부동산 시장에서 투자자들이 가장 주의 깊게 봐야 할 변수로는 6명의 전문가 중 5명이 대출금리 인상 추이를 꼽았다. 몇 달 전만 해도 새 정부 취임 이후 정부 정책이 가장 중요하다고 답변한 전문가들이 많았지만, 그만큼 현재 시장 상황이 바뀐 것으로 볼 수 있다. 전문가들은 현재까지 새 정부가 내놓은 분양가상한제와 임대차시장 안정 대책 등으로 볼 때 새 정부가 부동산 정책을 급진적으로 변화시키지는 않을 것으로 보인다는 견해를 보였다. 또 최근 미국의 기준금리 인상 폭이 큰 만큼 한국 시장에서도 금리만큼 큰 변수는 없다는 데 동의하는 모습들이다. 이승철 컨설턴트는 "금리 인상은 수요자뿐 아니라 공급자에게도 중요한 이슈다. 금리가 올라가면 전반적인 공급원가가 올라가니 분양가격도 올라갈 수 있는 등 시장에 미치는 영향이 크다"고 설명했다. 이승훈 소장은 "금리 인상이 계속될지, 계속된다면 몇 회나 될지가 수요자들 심리와 움직임에 가장 큰 변화를 줄 것"이라며 "하반기 주택 공급량은 대략 예측이 가능하므로 큰 변수가 될 수 없고, 현 정부 정책 또한 획기적인 수준의 규제 완화책이 나오기는 어려울 것"이라고 설명했다. 고종완 원장 역시 "금리가 추가 인상된다면 수요는 감소할 수밖에 없고 기대 투자수익률 또한 떨어져 집값에 직격탄을 날릴 것"이라고 밝혔다. 반면 우병탁 신한은행 부동산팀장은 "올 1~5월 서울 월 평균 아파트 거래량이 1000여 건에 불과해 최근 10년 평균의 6분의 1에 불과하다"며 "이후 거래량이 늘어날 때 점진적으로 증가한다면 가격이 단기 반등할 수 있으나 거래량이 갑자기 확대되면 지금 상황에서는 (매물이 쏟아지며) 가격이 본격적으로 하락할 수 있다"고 거래량 추이를 잘 볼 필요가 있다고 말했다. ◆ 하반기 주택시장 '본격 하락은 아직' 전문가들은 금리 인상으로 인해 매수심리가 악화되고, 집값 고점에 대한 우려가 여전해 시장이 최근 약보합세에서 본격적으로 반등하기는 어렵다는 의견이 많았다. 하지만 그렇다고 집값이 이제 완전히 하락 사이클로 접어들지에 대해서는 조심스러운 모습이다. 고준석 대표는 "금리 상승이 매매시장 거래를 위축시킬 수는 있지만 대출과 상관없는 곳(15억원 초과 아파트 매매 많은 지역)에서는 여전히 신고가가 나오는 상황이라 시장이 전반적으로 하락하지는 않을 것이고 지역별 매매시장 양극화 현상이 더 커질 것"이라고 전망했다. 다주택자들의 세금 문제와 시장 매수심리 불안 등을 감안하면 핵심 지역에만 더욱 집중하는 '똘똘한 한 채' 현상은 더 가속화되고 이들 지역 인기는 쉽게 사그라들기 힘들다는 의미다. 임병철 팀장 역시 "집값 상승 기대감 감소, 대출 부담 등으로 매수세가 살아나기는 어렵지만 서울 등 주요 지역 공급이 여전히 부족하고, 생애 최초 주택 구입자에 대한 세제 혜택에 따른 매수세 유입, 보유세 완화로 인한 매물 감소 전망 등을 감안하면 하반기 수도권 주택시장은 강보합세가 유지될 수 있다"고 설명했다. 이승철 컨설턴트는 "최근 상담 고객들이 '언제 살까요'를 물어보는 경우가 많다. 매수 시기를 노리는 이들이 많다는 뜻"이라며 "7월 말 임대차 3법 시행 2년을 맞아 전세 수요자들이 매매시장으로 나올 수 있는 점 등을 감안하면 매매시장 하락이 쉽지 않아 보인다"고 말했다. 전문가들은 금리가 부담스러운 상황이지만 이럴 때는 생활비를 먼저 줄이지, 대출 부담 때문에 집을 매도해 매물이 늘어나며 가격이 하락하는 현상은 쉽지 않을 것이라는 의견을 내놓고 있다. 다만 고종완 원장은 "금리 인상으로 시중 유동성이 줄어들면 집값 상승은 어렵다. 하반기가 결정적 전환점이 될 수 있다"며 "9월 이사철에 집값이 오르지 않고 약보합을 보이거나 전셋값이 오르지 않는다면 이후 시장이 하락 사이클로 접어들 것"이라고 전망하기도 했다. 전세시장에 대해서는 강보합 정도가 될 것이며 '전세의 반전세·월세화 현상 가속화'를 예상하는 전문가들이 많았다. 우병탁 팀장은 "가을 이사철까지는 전세가격 상승과 전세의 월세화 현상이 가속화될 우려가 있다"며 "6월 발표된 정부의 임대차시장 안정 대책(상생임대인제도 등)이 얼마만큼 작동하는가에 따라 일부 충격이 흡수될 수 있을 것"이라고 예상했다. 이승훈 소장 역시 서울 등 공급 부족 지역 위주로 전셋값 상승을 예상했고, 고준석 대표도 '전세의 반전세·월세화 현상'이 더욱 심해질 것으로 전망했다. 최근 전셋값이 급등한 상황에서 임차인이 수억 원의 전셋값을 올려주기 쉽지 않고, 금리 상승 또한 전세 대출을 더욱 받기 어렵게 해 월세 전환이 가속화된다는 의미다.