역대급 기준금리 인상…부동산 시장 ‘빙하기’ 오나

이자 부담 급증에 ‘영끌·빚투’족 긴장↑ “부동산 투자 신중해야”…양극화 우려 나와 원본보기 남산에서 바라본 서울 시내 모습. [연합뉴스] 한국은행이 기준금리를 0.5%포인트(p) 올리는 ‘빅스텝’을 사상 처음으로 단행하면서 부동산 시장이 비상에 걸렸다. 특히 '영끌(영혼까지 끌어모음)·빚투(빚내서 투자)'족들의 이자부담이 커지면서 고민이 깊어질 전망이다. 한국은행은 13일 금융통화위원회에서 기준금리를 한 번에 0.5%p 올리는 사상초유의 빅스텝을 단행했다. 지난해 7월 0.5%였던 기준금리는 8월과 11월, 올해 1월과 4월, 5월, 7월 등 6번의 금리인상을 거쳐 2.25%로 1년 만에 1.75%p 급등했다. 연말까지 국내 기준금리가 2.75%에 이를 것이라는 전망까지 나오면서 주택담보대출금리 인상으로 인한 가계 대출 이자 부담도 상당히 커질 것으로 보인다. 이미 6%대 중반을 넘어선 시중은행의 대출금리 상단도 올해 말께 7%대를 넘어 8%에 근접할 가능성이 커졌기 때문이다. 이는 금융소비자 입장에서 금융위기 이후 약 14년 만에 경험하는 금리 수준이다. 실제 지난 2008년 12월과 2009년 1월 국내 기준금리는 각각 3%와 2.5%를 기록했었다. 당시 주담대 금리(신규)는 각각 6.81%와 5.63%까지 치솟은 바 있다. 이자 부담 급증…영끌·빚투족 ‘빨간불’ 시장에서는 향후 5~8% 미만의 가계대출 금리를 지불하는 차주 비중이 전체 대출자 중 50%를 넘기게 되면 가계 경제나 부동산 시장도 상당한 압박감을 느낄 것이란 전망이 제기된다. 특히 최근 2년 사이 레버리지(차입투자)를 활용해 공격적으로 자산을 사들인 영끌족, 빚투족에게는 경고등이 켜졌다. 대출자 중에서는 올해 말 연 상환액이 기존보다 30% 이상 급증하는 경우도 적지 않을 것이란 분석이 나온다. 함영진 직방 랩장은 “한동안 집값이 제자리에 머물거나 떨어질 가능성이 보이는 상황에서 높은 이자 부담을 감수하면서까지 대출로 무리하게 집을 사는 의사결정은 어려운 문제일 수밖에 없다”며 “깊은 거래 관망 속 저조한 주택거래와 가격 약세장이 이어질 전망”이라고 예상했다. 서진형 공정주택포럼 공동대표는 “일반적으로 금리가 상승하게 되면 자금들이 금융시장으로 이동하고, 현재 부동산 시장도 가격이 너무 많이 올랐다는 피로감 등으로 하향 안정 기조로 갈 것으로 예상이 된다. 특히 영끌 세대의 경우 급매물도 좀 출회가 될 것으로 보인다”고 설명했다. 이미 최근 주택시장은 거래·가격·분양(청약) 등 다양한 지표에서 위축·둔화된 모습을 보인다. 올해 5월까지 전국 총 주택 거래량은 46만4832건으로 전년 동기 74만7468건의 62%에 머물고 있다. 영끌 세대의 대표 주자였던 20~30대 주택 매입 비율은 5월 현재 25.03%로 지난해 동기 27.19%보다 2.16%p 감소했다. 주택 거래절벽 ‘지속’…청약시장도 ‘냉각’ 조짐 원본보기 서울 남산에서 바라본 시내 아파트 단지 모습. [연합뉴스] 한국부동산원의 전국주택가격동향조사(7월 7일 기준)는 올해 전국 아파트 매매가격 변동률이 –0.14%로 지난해 같은 시기 6.93% 변동률과 극명한 대조를 보인다. 아파트 청약열기를 대변하는 1순위 청약경쟁률은 6월 말 기준 11.1 : 1을 기록하며 전년 동기 18.2 : 1보다 감소했다. 같은 시기 서울은 124.7 : 1에서 29.6 : 1로 4분의 1토막이 났다. 서울의 미분양 물량도 점점 늘고 있다. 서울부동산정보광장 통계에 따르면 지난 5월 말 기준 서울 미분양 아파트는 688가구로 한 달 전에 비해 328가구(91%) 증가했다. 주택뿐 아니라 오피스텔이나 상가 등의 수익형 부동산 투자도 신중해야 한다는 시각이 나온다. 주택시장의 침체양상이 수익형 부동산시장으로 전이될 수 있기 때문이다. 국토교통부 실거래가 공개 시스템에 따르면 올해 상반기(1∼6월) 상업·업무용 부동산 매매 건수는 7420건으로, 지난해 같은 기간(9835건) 대비 25%가량 줄었다. 함 랩장은 “가파른 금리 인상 속 대출이자가 높아지고 있어 여신을 통해 무리한 투자를 한다면 자본이득과 임대(투자) 수익률 모두 저조할 수밖에 없다”고 분석했다. 아울러 주택 임대차 시장의 보증부월세를 포함한 월세화가 지속될 전망이다. 금리 인상으로 인해 전세대출이자 부담이 월세 이율보다 높은 경우가 발생하고 있어서다. 올해 4월 기준 한국부동산원의 지역별 전·월세 전환율은 전국 5.7%, 서울이 4.8%를 기록했다. 최근 은행권의 전세자금대출 최고 금리가 5% 중후반을 나타낸 상황을 감안하면 전세대출 이자보다 월세 이율이 더 낮은 경우가 발생한다. 이에 임대인의 보증금 증액요구를 전세자금 대출로 해결하기보다 자발적 월세로 선택하는 임차인도 느는 추세다. 부동산 시장 접근 “신중해야”…양극화 심화 전망도 전문가들은 매매가 대비 전세가 비율이 높은 지방 아파트나, 연립·다세대 주택임대차는 전세가율이 80%를 넘어 설 경우 보증금 반환 위험을 낮추기 위해서라도 보증금의 일부를 월세로 지불하는 것이 현명하다고 조언한다. 실제 금리 상승과 함께 경기침체 우려가 커지면서 ‘깡통전세’에 대한 경고도 나오고 있다. 임대차 2법(계약갱신청구권, 전·월세 상한제) 등으로 전셋값이 크게 오른 상황에서 집값은 하락해 집주인이 세입자에게 보증금을 돌려주지 못하는 ‘역전세’ 상황이 발생하고 있어서다. 부동산R114가 올해 1월부터 6월까지 국토교통부 실거래가 시스템에 신고된 전국 아파트 매매·전·월세 가격을 분석한 결과, 매매와 전세 거래가 한 번씩이라도 있었던 총 2만9300건의 거래 중 평균 전세가격이 매매가격을 추월한 사례는 7.7%(2243건)로 조사됐다. 이 가운데 수도권의 사례는 23.6%(529건)였지만 지방은 76.4%(1714건)에 달한 것으로 나타났다. 기간 내 매매 최저가가 전세 최고가보다 낮은 경우로 범위를 확대하면 깡통전세 위험 거래는 16%(4687건)로 늘어났다. 다만 일부 전문가들은 대출규제 강화 속 금리 인상으로 부동산시장에서 매매와 민간건설투자 역시 위축될 가능성이 크다면서도, 전체적인 폭락이나 하락은 없을 것이라고 보기도 한다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “전체적인 부동산 시장 폭락이 발생하면 그땐 집값이 문제가 아니라 국가 경제가 휘청이는 상황이 될 수 있다”며 “그런 사태를 방지하고 시장이 연착륙하도록 정부가 개입할 가능성이 높다”고 말했다. 그는 이어 “지금처럼 대출금리 인상, 경기침체, 다주택자에 대한 규제는 현재 진행형이라는 상황 등을 감안하면, 양극화가 심화될 가능성이 높다는 것에 유의해야 한다”며 “이건 각 지역의 대장주(또는 대장주에 가까운 순서대로의 주택)와 상급지(지금 사는 곳보다 상대적으로 더 좋은 지역)에 대한 수요는 꾸준히 지속될 가능성이 높다”고 전망했다.